Trendy bydlení

Jaké jsou příčiny stagnace oprav bytových domů?

Pokud bychom se podívali na průběh celého roku můžeme říci, že:

Co přinesl Nový Panel a Zelená úsporám?

V květnu pak přišlo dost výrazné rozčarování z podmínek jak programu Nový Panel, tak zejména z kritérií nastavených v programu Zelená úsporám. Ti, co již několik měsíců odkládali investici, která splňovala požadavky „starého“ Panelu a jen čekali, až se podpora zvýší najednou zjistili, že bez dodatečných opatření nejsou schopni podmínky získání dotace v rámci Nového Panelu splnit. Daleko hůře však dopadlo očekávání výhodnosti tzv. zelených dotací. Hned následující měsíce jednoznačně ukázaly, že program Zelená úsporám, v podobě jak byl vyhlášen, je pro většinu vlastníků buď nedostupný nebo by splnění jeho podmínek znamenalo výrazné navýšení rozsahu a tím i ceny potřebných oprav. Je paradoxní, že oba programy, které naopak měly výrazně napomoci zvýšení investiční aktivity v oblasti oprav a rekonstrukcí a následně i pomoci oživit stavební výrobu, ve svém důsledku spíše v tomto roce přinesly efekt opačný.

Blýská se na lepší časy

K pozitivnímu obratu dochází v obou dotačních programech až na sklonku léta. V Programu Nový Panel je sice změněno jen jedno, ale velmi zásadní slovo a zejména program Zelená úsporám je nejen zjednodušen (částečné zateplení), ale hlavně rozšířen i na vlastníky panelových domů. Za takového stavu se ukazuje, že dotace jsou daleko dostupnější a kritéria splnitelná pro většinu vlastníků, uvažujících o komplexní rekonstrukci svého bytového domu. I přes to, že by si program Zelená úsporám zasloužil ještě pár úprav (na rozdíl od Zákona o vlastnictví bytů je v podmínkách programu Zelená úsporám požadavek na 100%-ní souhlas všech vlastníků v rámci SVJ s danou investiční akcí apod.) je nasnadě, že v příštích třech letech se bude jednat o finančně nejzajímavější formu podpory v této oblasti. Nezapomeňme, že i program Panel se ve svém počátku potýkal s řadou problémů než začal naplno fungovat. U zelených dotací však tolik času nemáme – jejich poskytování je limitováno rokem 2012 a tudíž není nač čekat. Stěží lze očekávat, že by stát byl schopen (a ochoten) takto masivní podporu někdy v budoucnu znovu nabídnout! Lze tedy jen s potěšením sledovat, kolik seminářů a sympózií na toto téma se v posledních měsících uskutečnilo a zejména kolik poradenských, ale i dodavatelských firem již dnes dokáže vlastníkům poradit, co vše je nutné udělat, aby bylo možné všech forem státní podpory optimálně využít. Obzvlášť důležité je, že již nyní se začínají realizovat první projekty rekonstrukcí, kde vlastník souběžně čerpá dotace jak z programu Panel, tak i dotace z programu Zelená úsporám. To je důkazem, že to opravdu funguje. Odborníci odhadují, že tahounem procesu optimálního využití všech forem dotací se stanou hlavně vlastníci panelových domů, kteří si do budoucna z dotačního koláče ukousnou největší sousto a že již na jaře roku 2010 lze očekávat výrazné navýšení zájmu (zejména bytových družstev a SVJ) o komplexní opravy svých domů.

Odborníci poradí

Z výše uvedeného je patrné, že stát pro urychlení procesu revitalizací bytového fondu za dané situace učinil maximum. Vše ostatní již zaleží na ostatních, do tohoto procesu zainteresovaných, subjektech – poradenskými, projekčními a dodavatelskými firmami počínaje a peněžními ústavy konče. Nicméně zásadní roli toho, kdo celou poptávku po jejich službách a pracích je jako jediný schopen rozhýbat, jsou sami vlastníci bytových domů. Jako rozhodující se tedy ukazuje, že zásadní otázkou je vlastníky nejen přesvědčit, že uvažovaná investice (s využitím státních dotací) je pro ně ekonomicky přínosná, ale umět jim nabídnout i veškeré poradenství, které jim usnadní cestu k vytyčenému cíli. Jak už bylo uvedeno, na rozhodování vlastníků má (kromě státní podpory) největší vliv zejména to, zda jim je někdo schopen poskytnout komplexní službu resp. umět připravit veškeré podklady nutné k získání dotací tak říkajíc „na klíč“, dále zpracovat projekt, doporučit optimální skladbu financování (s využitím úvěrů a dotací) a samozřejmě plánovanou rekonstrukci ve vysoké kvalitě i realizovat. Skutečnost, že taková firma je současně i na seznamu autorizovaných osob, je považováno za samozřejmost. Nicméně je určitě vhodné sehnat si potřebné reference – s ohledem na cenu uvažované rekonstrukce se určitě návštěva klienta, který již služeb předmětné společnosti využil, vyplatí. Možná je též i druhá, trochu složitější cesta – najít si odborné firmy na každou část samostatně. V tomto případě, s ohledem na hladký průběh následného vyřizování dotací, je však nutné nejprve oslovit projekční nebo poradenskou společnost v oblasti energetiky. Energetický auditor nebo příslušná autorizovaná osoba vypracuje takový návrh opatření, který bude splňovat podmínky pro získání dotací. S takovýmto podkladem pak projektant vytvoří projektovou dokumentaci, na jejímž základě lze poptat realizační firmu. Každopádně by měla fungovat vzájemná spolupráce projektanta a odborníka v oblasti energetiky tak, aby všechny přílohy k žádosti o dotace byly ve vzájemném souladu.

Rada na závěr

Pokud cítíte, že hlavní problém, zda se do finančně náročné investice pustit, spočívá v obavě obyvatel domu, zda budou schopni případný úvěr splácet, zkuste následující řešení. Nechte si odhadnout přibližnou výši rozpočtových nákladů zamýšlené investice. V návaznosti na to vám banka může předběžně určit, jak vysoká měsíční splátka úvěru by byla nutná k jeho splácení v určitém časovém horizontu. No a na základě takového odhadu proveďte již dopředu navýšení přídělu do fondu oprav na potřebnou částku. Po pár měsících uvidíte, zda takové navýšení bylo akceptovatelné resp. zda se nějak změnila platební morálka družstevníků či vlastníků. Pokud se ukáže, že zvýšený příděl je pro obyvatele domu únosný, pak máte určitou jistotu, že se splácením případného úvěru by neměl nastat problém. Navíc banky obecně daleko raději vidí, když klient, žádající o úvěr, prokáže, že ze stávajících příjmů je úvěr schopen bezpečně splácet. Naopak při skokovém navýšení předmětného přídělu těsně před čerpáním úvěru musíte počítat s tím, že banka buď vaší žádosti nemusí vyhovět nebo případné vyšší riziko promítne do vyšší úrokové sazby. No a když už jsme se dostali až k bankám, neopomeňte se před podáním žádosti o úvěr informovat, zda vybraný peněžní ústav vám umožní použití finančních prostředků ze „zelené dotace“ k provedení mimořádné splátky úvěru bez hrozby možné sankce. Seriózní banka, pokud budete znát dopředu výši přislíbené dotace, by vám takovou splátku nejen měla umožnit, ale navíc by vám měla umožnit vybrat si ze dvou možných variant dalšího splácení. Buď po provedení mimořádné splátky zachovat původní splatnost úvěru a snížit měsíční splátku a nebo zachovat výši měsíční splátky úvěru a adekvátně zkrátit dobu splatnosti. Kterou variantu si vyberete je jen na vás. Určitě se ale vyplatí porovnat sumu úroků, o kterou byste při zkrácené splatnosti zaplatili bance na úrocích méně s částkou případných dotací z programu Panel, o které byste dřívějším splacením úvěru přišli.

Ing. Ladislav Koucký (autor je pracovníkem ČSOB)